“La regulación del precio del alquiler y los cambios procesales para desahucios y desalojos de la nueva Ley de Vivienda, acelerarán el destrozo que se venía produciendo desde antes de la pandemia”. Es la previsión que hace el consultor inmobiliario Eduardo Molet, que lleva advirtiendo desde hace varios años del deterioro que sufre este mercado, especialmente en zonas donde se ha topado el precio.
“La intervención del mercado inmobiliario expulsará a propietarios e inquilinos por igual: la oferta desaparecerá y los que quieran alquilar solo podrán acceder a viviendas de mala calidad y en malas condiciones”. De hecho, denuncia el consultor, esto está ocurriendo desde hace meses, desde que apareció el fantasma de la regulación y en algunas ciudades se limitaros precios, y apunta que en el último año ha desparecido el 34% de los inmuebles en alquiler. “En definitiva, habrá menos oferta a precios más caros y en peores condiciones”.
Según Molet, tampoco está claro que los precios vayan a bajar con esta medida. “Hay zonas en las que ya se ha puesto tope y los alquileres se han mantenido altos, principalmente porque se ha reducido la oferta disponible como consecuencia de la regulación”. Y es precisamente la regulación lo que, en opinión del experto, lejos de erradicar la inseguridad jurídica, la acaba fomentando, especialmente entre los propietarios que más parque de viviendas tienen. “Al final prefieren venderlas y dejar de invertir en el mercado inmobiliario”.
Respecto a la regulación, Molet critica las trabas que pone la ley para el desalojo de morosos y okupas, que ralentiza su expulsión con trámites y requisitos que entorpecen la ejecución de los desahucios. “Solo para iniciar los trámites para recuperar la vivienda, habrá ocasiones en las que el propietario deberá presentar información sobre la situación de vulnerabilidad de los morosos y okupas, y si el inquilino moroso o el okupa es una persona que, por ejemplo, no tiene trabajo, el propietario se puede quedar sin casa durante años”. Molet cree que estos cambios procesales serán incluso más perjudiciales que el tope de precios.
Molet cree que lo que hay detrás de la nueva Ley de Vivienda es una visión cortoplacista sobre cómo abordar un problema que va más de allá de regular precios. “Es una medida electoral que deja en manos de la comunidades autónomas la aplicación final de la ley. Habrá mucha desigualdad entre regiones dependiendo del signo político de cada comunidad, y eso, como siempre, lo acabarán pagando propietarios e inquilinos”.
Más vivienda social
El principal problema de fondo es la falta de vivienda social pública, argumenta Eduardo Molet, que compara la situación de España con la de otros países del entorno europeo. “Mientras que aquí estamos en el 3% de vivienda social, en países como Dinamarca, Austria o Países Bajos se sitúa entre el 20% y el 30%”. En este contexto, la valoración del consultor sobre el anuncio del gobierno de sacar decenas de miles de viviendas para alquiler social es que “se hace en un contexto de campaña electoral y la información sobre cómo se ejecutará no está clara. “Se sigue creando inseguridad y el problema actual sigue sin resolverse, que es lo que queremos todos”. Molet denuncia que, al final, lejos de aportar soluciones constructivas, lo único que se busca es criminalizar a una de las partes y atacar la propiedad privada para generar corrientes de opinión.
Una medida interesante sería apostar por los incentivos fiscales para propietarios e inquilinos. “Está demostrado que una mejor fiscalidad fomenta el alquiler”. Y respecto a uno de los grandes problemas del mercado del alquiler, los precios de las grandes ciudades, especialmente de las zonas más céntricas, la solución pasa por tomar medidas para bajarlos sin expulsar la oferta del mercado, como ocurre cuando se regula el precio. “Hay que incentivar que la población más joven pueda acceder a la vivienda en zonas menos tensionadas, facilitando una buena red de transporte y servicios y equipamientos públicos para hacer más atractiva esta opción”. Molet cree que así el propio mercado acabará regulando los precios en las zonas con más subidas, evitando también el efecto rebote en la periferia y provincias limítrofes.
