El mercado inmobiliario español afronta en 2025 uno de los momentos más complejos de su historia reciente. La oferta de viviendas en venta se ha desplomado a niveles nunca vistos, mientras que la demanda sigue en aumento, impulsada por un crecimiento demográfico sin precedentes. A esto se suma una legislación que, según Eduardo Molet, consultor inmobiliario con más de tres décadas de experiencia, “no solo no soluciona el problema, sino que lo agrava cada vez más”.
La reducción de la oferta es alarmante. Según datos de idealista, el stock de viviendas disponibles en España cayó un 15% interanual en 2024, con caídas del 29% en Madrid y del 23% en Barcelona. “Nunca habíamos vivido una contracción tan profunda. En muchas capitales de provincia simplemente no hay producto que ofrecer”, afirma Molet.
El consultor subraya que la legislación actual en materia de vivienda ha contribuido de forma directa a esta situación. “La inseguridad jurídica, la rigidez de los controles de precios y las trabas al alquiler han expulsado a muchos propietarios del mercado”, señala. Molet insiste en que “cuando al propietario se le castiga con normativas que limitan su rentabilidad o dificultan los procesos de desahucio, opta por vender, transformar su vivienda en alquiler turístico o directamente dejarla vacía. Y eso reduce drásticamente la oferta”.
El desajuste entre oferta y demanda no hace sino tensionar los precios. En 2024, la vivienda se encareció un 11% de media, con subidas especialmente notables en las grandes ciudades y zonas costeras. Las previsiones apuntan a nuevos incrementos en 2025 (+5%) y 2026 (+3%). “El acceso a la vivienda es cada vez más difícil para las familias, y aún así los precios siguen subiendo. Es la consecuencia directa de un mercado intervenido sin aumentar la oferta”, advierte Molet.
Por otro lado, el mercado del alquiler se encuentra en una situación límite. En 2024, los precios del arrendamiento subieron un 14%, con máximos históricos en 49 de las 50 capitales de provincia. Molet es contundente: “El alquiler se ha convertido en un lujo. Las políticas actuales, lejos de incentivar el alquiler de larga duración, lo han hecho menos atractivo para el propietario. ¿Resultado? Menos pisos disponibles y precios más altos”.
El descenso del euríbor y la reactivación del crédito hipotecario han generado una leve reanimación del mercado comprador, pero según Molet, esto no será suficiente si no se abordan las raíces estructurales del problema: “Las condiciones financieras son favorables, sí, pero ¿de qué sirve que haya hipotecas más baratas si no hay casas que comprar?”.
El consultor también apunta a la necesidad de repensar la política del suelo: “La oferta de obra nueva está completamente paralizada por trabas burocráticas, lentitud en la concesión de licencias y una fiscalidad desincentivadora. Necesitamos una reforma urgente del mercado del suelo para facilitar la promoción de vivienda asequible”.
Finalmente, Molet advierte sobre el impacto que esta situación está teniendo sobre las agencias inmobiliarias: “Muchas inmobiliarias están cerrando porque no tienen producto que vender. Es una paradoja: hay demanda, hay dinero, pero no hay casas. Y eso está hundiendo a muchas pequeñas oficinas”.
En palabras del propio consultor: “El mercado necesita seguridad jurídica, libertad para pactar entre partes y políticas que realmente incentiven la creación de vivienda, no que penalicen al que la pone en el mercado. Sin una reforma profunda, lo peor aún está por llegar”.
