Hace tiempo que el mercado inmobiliario se mueve en un contexto de incertidumbre, con subidas, bajadas y estancamientos de compraventas y precios propiciados por los vaivenes de la economía global: pandemia, crisis energética, guerra, inflación y subidas de tipos de interés, entre otros. Pero en el sector de la vivienda hay un producto que ha mantenido su tendencia al alza: la nuda propiedad.
Según uno de los grandes expertos españoles en este en este ámbito, el consultor inmobiliario Eduardo Molet, “nos encontramos en un momento emergente para la nuda propiedad”. Los datos del INE de los últimos años reflejan esta tendencia: en 2020 se cerraron 1.046 compraventas de nuda propiedad, en 2021 las operaciones ascendieron a las 2.500, y Molet prevé que este año se alcancen las 5.000. “Los mayores están monetizando sus casas y pisos para obtener liquidez del ahorro que durante toda su vida han invertido en la compra de su vivienda”.
Frente a los activos inmobiliarios tradicionales (vivienda, oficinas, hoteles, locales comerciales) que perdieron mucho valor, frenaron sus operaciones bruscamente tras el pinchazo de la burbuja, y que lo han ido recuperando muy lentamente, la nuda propiedad ha mantenido su ascenso imparable: en los últimos años ha crecido a un ritmo anual del 52% y sus ventas siguen al alza entre los mayores de 65 años.
Más del 70% de los españoles tiene una vivienda en propiedad, cifra que roza el 90% a partir de los 65 años de edad, una inversión en la que han puesto la mayor parte de sus ahorros, frente a planes de pensiones o ahorros privados. De hecho, el ahorro acumulado en vivienda de los mayores de 65 es seis veces superior al total de todos los planes de pensiones privados. “Y la mayoría de ellos quieren vivir en su casa hasta su fallecimiento, incluso en edades avanzadas o aunque requieran asistencia domiciliaria, y ese es el momento de desinvertir”.
Es por todo ello que cada vez son más los fondos y sociedades de inversión que han puesto en su punto de mira las viviendas de las personas mayores. Es el caso de las SOCIMIS, aseguradoras o incluso bancos, a través de fórmulas como la hipoteca inversa o comprando a los propietarios la vivienda para alquilársela hasta que fallezcan o decidan dejarla. “Son soluciones frente al envejecimiento de la población y a la necesidad de complementar una pensión que a veces es insuficiente”, explica Molet, que aclara que algunas de ellas son más rentables que otras. También se debe tener en cuenta la ubicación de la vivienda. “Ahora mismo las principales plazas para estas inversiones son las grandes ciudades, como Madrid, Barcelona, Valencia o Alicante”.
Según explica el consultor, la fórmula que más rentabilidad ofrece es la de la venta de la nuda propiedad, que permite obtener hasta 123 mil euros por una vivienda de tipo medio (unos 70m2 en una ciudad). La hipoteca inversa, permite cobrar una pequeña mensualidad, que se sitúa en los 440 euros, hasta su fallecimiento. “Normalmente, no se alcanza a cobrar lo que se ingresa con la venta de la nuda propiedad, compensando la gran desventaja que presenta, que es la pérdida de la propiedad. Además, igual que con la hipoteca inversa, pueden seguir vivienda en su cada el resto de su vida sin preocupaciones”.
Los pequeños propietarios, los particulares, deben tener en cuenta las ventajas y desventajas de cada una de estas fórmulas, pero la principal, la rentabilidad económica, sitúa muy por encima a la primera. “Aunque resulta difícil estimar en qué proporción es más ventajosa la una que la otra, porque depende de los años que esté cobrando y viva el usufructuario o propietario, lo cierto es que la venta de la nuda propiedad es a priori más rentable”, explica Eduardo Molet, que ilustra las diferencias las diferencias entre una y otra con un ejemplo: una persona de 80 años con una vivienda de 400.000 euros, si contrata una hipoteca inversa recibe una renta mensual mientras viva de unos 800 euros al mes o 160.000 euros de una sola vez, pero si vende la nuda propiedad, recibe de una sola vez unos 280.000 euros. En el caso de propietarios más jóvenes (68-70) años, por una propiedad tasada en 240 euros, recibirían 170€ al mes con una hipoteca inversa, y unos 120 mil de una sola vez vendiendo la nuda propiedad.
