Uno de los puntos calientes de los próximos años en el mercado inmobiliario estará en las viviendas de las mayores, y más en concreto, en cómo se gestionará su propiedad, su compraventa. “Es un mercado tan grande y con tantas posibilidades, que cada vez son más los interesados en captar todo el negocio que se puede mover a su alrededor”. Eduardo Molet es uno de los grandes expertos en las transacciones de nuda propiedad, una fórmula de compraventa inmobiliaria que permite a los mayores vender su vivienda, pero mantener el usufructo hasta el final de su vida. Según el consultor, esta es la mejor forma de rentabilizar y desinvertir en vivienda para los pequeños propietarios, que al final es la mayoría del mercado inmobiliario.
En el mercado se pueden encontrar dos fórmulas: la hipoteca inversa y la nuda propiedad. Ambas permiten a los mayores recibir ingresos para complementar su pensión y poder mejorar sus condiciones de vida, como pagar por cuidados a domicilio, o poder disfrutar de su ocio en plenitud. No obstante, Molet cree que, dependiendo de las circunstancias de cada propietario, un opción puede ser mejor que otra. “Al pequeño propietario le interesa más la venta de la nuda propiedad, eso es indiscutible, porque le da más rendimiento que una hipoteca inversa”. La venta de la nuda propiedad es una fórmula muy segura para las personas mayores, ya que mantienen el uso y disfrute de la vivienda con las máximas garantías legales en Escritura Publica Notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad. El vendedor garantiza el uso y disfrute de su vivienda para siempre. Por ejemplo, una persona de 80 años con una vivienda de 400.000 euros, si contrata una hipoteca inversa recibe una renta mensual mientras viva de unos 800 euros al mes o 160.000 euros de una sola vez, pero si vende la nuda propiedad, recibe de una sola vez unos 280.000 euros.
Hipoteca inversa
Ofrece liquidez extra mensual de por vida y se utiliza la vivienda como garantía hipotecaria. Se puede recibir un importe único al inicio, una mensualidad, o una combinación de ambos.
Ventajas: no se pierde la propiedad de la vivienda y el banco no puede reclamar el dinero del crédito mientras el beneficiario viva. Es un producto incentivado fiscalmente: la renta mensual está exenta de tributación los primeros años y posteriormente se integra en el IRPF con reducciones fiscales importantes.
Desventajas: la cantidad mensual que se recibe suele ser pequeña, ya que tasan el valor de las viviendas a la baja (como mucho, un 70% de su valor en el mercado), y muchas veces no soluciona los problemas de liquidez de los mayores, que no acaban de complementar la pensión como desearían. Además, a los 12 meses del fallecimiento del titular, los herederos deben devolver todo el dinero del crédito con un tipo de interés normalmente alto (6% más gastos). Para poder hacerlo, se ven obligados a vender la casa o pedir un préstamo, o pierden la vivienda heredada.
Así, para que esta opción sea rentable, la vivienda sobre la que se ofrece esta hipoteca tiene que ubicarse en zonas de rentas medias y altas y por una tasación mínima de 200.000 euros.
Nuda propiedad
El pleno dominio de una vivienda es lo que tenemos todos los propietarios. Es la suma de dos derechos: derecho a la nuda propiedad y derecho al usufructo. Si vendemos solo el derecho a la nuda propiedad, nos queda el de usufructo, del que seguimos siendo propietarios y que nos permite usar y disfrutar de la vivienda de por vida. Por este sistema, se vende solo una parte de la vivienda, obteniendo una cantidad importante de dinero de una sola vez (la media se sitúa en los 150 mil euros), y mantenemos el usufructo vitalicio. A mayor edad de la persona, mayor importe de la nuda propiedad.
La principal ventaja de la nuda propiedad para el vendedor o persona mayor es que puede seguir usando la propiedad y recibir el dinero de la venta al instante y de una sola vez, y todo queda escriturado ante notario. El vendedor garantiza el uso y disfrute de su vivienda para siempre.
Con esta venta, los gastos también serán menores para el vendedor, ya que pasaría a pagar solamente aquellos correspondientes a los consumos ordinarios de la vivienda (agua, electricidad, gas…), mientras que el inversor se haría cargo desde ese momento del IBI y las derramas extraordinarias de la vivienda.
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