Desde que en marzo del año pasado se declaró el primer estado de alarma con motivo de la pandemia, el mercado inmobiliario vive instalado en la incertidumbre, lo que provoca que aún no esté reflejando el impacto real de la actual crisis. “Es imposible anticipar con certeza cómo evolucionarán los precios, las compraventas o las hipotecas”. Es el testimonio del consultor inmobiliario Eduardo Molet, que asegura que en todos sus años de experiencia no ha vivido una situación como esta, ni siquiera en lo peor de la crisis de 2008. “Como suele pasar en cualquier momento de crisis, hay un desfase entre la crisis económica y la caída de precios, que va unos meses por detrás”. Según el experto, las razones por las que aún se mantiene en una caída moderada son, por un lado, la futura llegada de ayudas europeas, y por otro, la respuesta del BCE, que permite facilitar créditos hipotecarios a tipos de interés inimaginables hace un año.
Precios a la baja, aunque lentamente
La evolución del mercado hay que situarla en un contexto de tendencia bajista, aclara Molet. “El segundo semestre de 2019 los precios evolucionaban a la baja, algo que se ha incrementado con la crisis sanitaria”. El experto sitúa el descenso anual en el 4,6%, y esta inercia se mantendrá a lo largo de 2021, con una previsión de caída en el precio entre el 6% y el 7%.
Los propietarios se resisten “ahora más que nunca”, en palabras del experto, a bajar los precios de sus inmuebles, y por ello a las agencias inmobiliarias se las está exigiendo un mayor esfuerzo negociador y más rebajas. Las dos grandes capitales, Madrid y Barcelona, fueron las primeras en iniciar la bajada de precios hace seis meses. “Ellas marcan el camino al resto de poblaciones del país, tanto en venta como en alquiler”.
La volatilidad del mercado se refleja claramente en el apartado del arrendamiento. Mientras que los alquileres han caído un 6% en Madrid y un 9% en Barcelona, en Burgos han subido un 5%. En las zonas en las que cae, básicamente las grandes ciudades, las causas hay que buscarlas en el descenso del turismo, que ha sacado al mercado cientos de viviendas que se destinaban al alquiler vacacional, pero también a la anunciada regulación del mercado que, en palabras de Eduardo Molet, “deteriorará el parque de viviendas en alquiler. Se reducirá y no se invertirá en reformas en las que queden. Esto también afectará al precio de la vivienda, ya que muchos propietarios que alquilaban pondrán sus inmuebles a la venta”. ¿Pero por qué hay provincias en las que sube el alquiler? “La incertidumbre es la única explicación: hay lugares y momentos en los que el mercado y el contexto económico siguen caminos distintos, una situación que suele corregirse con el tiempo”.
Las hipotecas dan un respiro al sector
Las hipotecas se encuentran con los precios más bajos de la historia, rondando el tipo cero, y la fuerte competencia entre bancos ha motivado precios nunca vistos, sobre todo entre hipotecas fijas, que dan la tranquilidad de una cuota estable que en ocasiones se sitúa por debajo del 1,5% anual. “En la actualidad, el tipo variable sigue resultando más barato para el consumidor, ante la perspectiva de tipos en mínimos durante largo tiempo”, explica Eduardo Molet. Por otro lado, el virus ha aumentado también el interés por la subrogación de hipotecas. El cambio de banco, aclara el consultor, favorece mejores condiciones en los préstamos.
Las viviendas más demandadas
El consultor cree que uno de los mejores productos para comprar ahora son las viviendas de obra nueva, ya que suelen contar con financiación, un factor decisivo en muchas ocasiones. “Los promotores y los bancos ofrecen unas condiciones de financiación imbatibles. Es por ello que la obra nueva se está vendiendo más y mejor en plena pandemia”.
Las viviendas más buscadas, y las que pueden ser la mejor inversión en estos momentos, son pisos bajos con jardín, áticos con terraza en ciudades, o pisos y casas en pueblos cercanos a las ciudades.
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