El mercado inmobiliario en España enfrenta un problema crucial que afecta tanto a los compradores de vivienda como a los inversores. La escasez, en unos casos, de suelo urbanizable suficiente, y en otros, la duración del proceso urbanizador, es decir, de transformación del suelo rural en urbanizado para que pueda edificarse sobre él, son las principales causas de esta situación, encareciendo el precio de la vivienda y limitando el desarrollo sostenible y equilibrado de las ciudades. Según el consultor inmobiliario Eduardo Molet, para abordar esta cuestión, es imperativo considerar la liberación de más suelo urbanizable y la agilización de los procesos de gestión urbanística, medidas que podrían transformar significativamente el panorama inmobiliario.
El proceso engorroso de urbanización
Actualmente, convertir un suelo no urbanizable en urbanizable es un proceso largo y complicado, lleno de trámites burocráticos y obstáculos legales. Este proceso incluye la aprobación de un plan de desarrollo (plan parcial) del planeamiento general, cuya tramitación la experiencia práctica pone de manifiesto que dura años. Luego, es necesario elegir el sistema de actuación para llevar a cabo las cesiones de suelo para dotaciones públicas, ejecutar las obras de urbanización, etc. A título de ejemplo puede señalarse que la aprobación del Plan Parcial y trámites para su posterior desarrollo de un sector en el municipio de Pozuelo de Alarcón (ARPO) lleva cerca de 25 años y aún no se han iniciado las obras de urbanización en el Sector. Finalmente se precisa obtener licencias, autorizaciones y permisos, y completar informes medioambientales y sectoriales que pueden impedir o condicionar los planes.
Cuando el problema es la falta de suelo urbanizable suficiente y se precisa por ello modificar el planeamiento general municipal, es de público conocimiento que su tramitación y aprobación dura muchos años (entre 5 y 20 años) y que son muchos los casos en los que judicialmente se anulan estos planes, por la complejidad y dificultad de cumplir todos los trámites e informes previstos, en cuyo caso habría que empezar de cero. En parte esto se pretendía resolver con la última reforma de la Ley del Suelo que finalmente el Congreso no ha aprobado.
Por último puede señalarse que incluso en suelos ya urbanizados, puede ser necesario un plan de reforma interior, añadiendo más capas de complejidad.
La situación que acabo de describir desalienta tanto a inversores privados como a Administraciones Públicas que buscan desarrollar vivienda social”, advierte Molet.
El impacto en los precios de la vivienda
La escasez de suelo urbanizable o, en su caso, de suelo ya urbanizado, contribuye directamente al aumento del precio de la vivienda. Cuando la oferta de suelo es limitada, los precios de las propiedades se inflan debido a la alta demanda y la escasa disponibilidad. Eduardo Molet explica que en España, esto se traduce en un mercado inmobiliario inaccesible para muchas familias y una barrera significativa para los jóvenes que desean comprar su primera vivienda.
La situación actual del suelo urbanizable en España
En la actualidad, España enfrenta una crisis de suelo urbanizable. Las trabas burocráticas y las regulaciones estrictas han creado una situación en la que el desarrollo de nuevos proyectos habitacionales es lento y costoso. Molet denuncia que este estancamiento no solo afecta a los compradores de vivienda, sino que también frena el crecimiento económico y la creación de empleo en el sector de la construcción.
Propuestas para la liberación del suelo urbanizable
Para solucionar este problema, es esencial simplificar y agilizar los trámites necesarios para urbanizar suelo.
Reforma del marco legal: Modificar las leyes actuales para reducir la burocracia y acelerar los procesos de aprobación urbanística.
Descentralización de permisos: Permitir que las administraciones locales tengan más autonomía para aprobar proyectos urbanísticos, reduciendo así los tiempos de espera.
Incentivos para constructores y promotores: Ofrecer incentivos fiscales y financieros a constructores y promotores que inviertan en proyectos de vivienda social y asequible.
Colaboración público-privada: Fomentar la cooperación entre el sector público y privado para desarrollar suelo urbanizable de manera eficiente y sostenible.
En definitiva, concluye Molet, liberar más suelo urbanizable es una medida esencial para mejorar el mercado inmobiliario en España. No solo permitiría un acceso más asequible a la vivienda, sino que también impulsaría la economía y generaría empleo. “Es hora de que los legisladores tomen medidas decisivas para reformar el marco legal y facilitar el desarrollo de suelo urbanizable. Solo así podremos construir un futuro en el que todos los españoles tengan acceso a una vivienda digna y asequible”.
